L'indivision

1/ L'indivision conventionnelle

Lorsque plus de 2 personnes sont propriétaires d'un bien, on parle d'indivision.
Lors de l'achat d'un bien immobilier en indivision, chaque propriétaire, selon son apport, recevra une quote-part.
Le fonctionnement est simple dans son principe, mais il peut s'avérer beaucoup plus conflictuel dans la pratique.
Chaque indivisaire est débiteur (obligation de payer) des dettes de l'indivision.
L'indivision ne peut être éternelle.
Selon l'article 815 du code civil, «Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ».
Chaque indivisaire peut ainsi contraindre les autres à vendre le bien (sous certaines conditions : procédure judiciaire ou partage amiable).
Afin d'encadrer les obligations et droits des indivisaires, une convention d'indivision peut être rédigée (acte notarié, durée de 5 ans renouvelable tacitement).

2/ Gestion de l'indivision

Vous souhaitez réaliser des travaux sur le bien indivis, conclure un bail d'habitation, désigner un indivisaire comme mandataire... : il faut l'accord des 2/3 des indivisaires (ce sont des actes d'administration).
Les actes d’administration sont « les actes de gestion normale qui tendent à faire fructifier un bien ou à l’améliorer sans en compromettre la valeur ».
En revanche, pour vendre le bien indivis (c'est un acte de disposition), il faut l'unanimité des indivisaires.
En votre qualité d'indivisaire, vous devez participer aux dépenses de conservation des biens indivis.
Chaque indivisaire peut notamment
* demander le partage, pour mettre fin à l'indivision,
* disposer de sa quote-part dans l'indivision (la céder avec priorité d'achat des autres indivisaires)

3/ Achat d'un bien indivis par des concubins

Les concubins sont des personnes n'étant ni mariés, ni pacsés mais ayant une communauté de vie.
Lors de l'achat d'un bien immobilier constituant le logement, chaque concubin est alors indivisaire selon son apport respectif.
Une convention d'indivision peut être signée par les concubins chez un notaire (pour déterminer les règles de l'indivision).
Les concubins peuvent se léguer, par testament, leur parts respectives (ou seulement l'usufruit), en respectant les droits successoraux des héritiers réservataires.
Au niveau fiscal, la transmission de biens entre concubins non pacsés est fortement taxée (60% sans aucun abattement...)

Séparation

Lorsque les concubins se séparent et qu'un accord existe sur le principe de la vente, le prix sera partagé proportionnellement aux quotes-parts.
En cas de désaccord, la saisine du tribunal de grande instance permettra entre autre de mettre fin à l'indivision sauf si une convention d'indivision fixe des modalités particulières.

Achat d'un bien par un couple pacsé

Rappel de la différence : concubins et pacsés

Le Pacs est un contrat (enregistré auprès du greffier du tribunal d'instance de votre domicile) qui ne peut se conclure qu'entre deux personnes majeures, de même sexe ou de sexe différent, vivant sous le même toit.

Le régime juridique du bien applicable au couple pacsé est l’indivision. Contrairement aux concubins, le couple pacsé bénéficie de dispositions particulières (notamment fiscales). Par exemple, les biens transmis par succession au concubin pacsé survivant est exonéré de droits.

4/ L'indivision successorale

Les biens du défunt appartiennent en commun aux héritiers : ils forment une masse de biens indivise.
Tant qu'aucun partage n'a été réalisé, les biens sont "indivis".
L'indivision correspond à la période entre la liquidation de la succession et le partage des parts entre chaque héritier.
L'indivision concerne des droits de même nature.
Par exemple :
Votre conjoint hérite de la totalité de la succession en usufruit.
Vos enfants héritent en nue-propriété : il n'y a pas d'indivision entre un nu propriétaire et un usufruitier.
L'indivision comprend notamment tous les biens existants au jour du décès, ainsi que leurs fruits et revenus...

Vente d'un bien indivis dans le cadre d'une succession

Cas pratique :
Votre mère décède et votre père souhaite vendre un bien immobilier : en votre qualité d'enfant, vous vous demandez si votre père peut vendre seul ce bien.
Il faut déterminer quelle est la nature du bien, son origine.
Si le bien a été acquis par votre père avant mariage ou que vos parents étaient mariés sous le régime de la séparation de biens, ou encore s’il l’a reçu par voie de donation ou de succession, votre père peut vendre seul le bien lui appartenant.
En revanche, si vos parents étaient mariés sous un régime de communauté et si le bien a été acquis durant le mariage, la maison demeure un bien indivis au décès de votre mère.
La vente doit alors être autorisée par tous les propriétaires.

5/ Plus-values immobilières

Succession et divorce

Il n'y a pas de taxation au titre de la plus value immobilière lorsqu'il y a partage de biens indivis issus d'une succession.

En revanche, lorsque le bien reçu lors du partage est ensuite cédé, la plus-value s'applique.

De façon similaire, le partage issu d'une liquidation de communauté conjugale n'est pas soumis à taxation sur les plus-value.

A contrario, la vente du bien après partage y sera soumis.

Vente d'un bien indivis (achat en commun)

Vous n'êtes pas taxé si la vente de votre quote-part est inférieure à 15 000 euros.
Même si la cession de l'ensemble des quotes-parts est supérieure à ce seuil.
(Le seuil de 15 000 euros est calculé en fonction de chaque quote-part et non sur le prix global de la cession).